房企去化提速存货增幅回落 房价上涨压力不减

据Wind资讯统计，截至4月8日，沪深两市共有68家房企发布2012年年报。中国证券报记者梳理发现，房企存货在攀升，但多数房企期末现金充足，偿债能力尚可。

值得注意的是，自去年下半年以来，房企去化速度加快。目前，不少城市商品房库存下降明显，市场供需矛盾突出，房价上涨压力仍然较大，各地完成房价控制目标面临不小的考验。

存货增幅回落

Wind资讯数据显示，剔除不可比因素，2012年68家房企存货共计9762亿元，同比增长20.86%。而2011年这268家房企存货共计8077.1亿元，同比增长38%。

兰德咨询总裁宋延庆告诉中国证券报记者，从去年二季度以来，房地产市场持续回暖，大多数房企项目销售速度加快，导致待结算的款项和在建和待售项目增加。但去年的存货增幅已有所回落，存货曲线已趋于平缓。

2012年万科A、保利地产、招商地产、金融街、华夏幸福五家地产公司存货居前五，分别为2551.64亿元、1896.44亿元、736.8亿元、376.78亿元和322.8亿元。而道博股份、阳光城、宝安地产存货均上升，三家公司去年存货分别增长617.24%、139.71%、124.41%。

值得注意的是，从各房企年报中可以看出，2012年的存货情况快速呈现出结构性、差异化特征。主要表现在三个方面：一是不同城市的存货情况分化比较严重。其中，一线城市的库存在快速减少，多数二线城市的库存也呈现减少趋势，而部分三四线城市的库存增长较快；二是不同类型的商品房呈现加速分化，刚需型和改善型住宅去库存速度较快，而高端豪宅和商业综合体的存货增加较快；三是不同企业的存货情况也在加速分化，有的企业存货量快速上升，有的则因产品适销对路，去化速度较快，存货大幅度下降。

商品房库存创17月新低

得益于市场不断回暖，房企去库存化速度明显加快。多地楼市的商品房库存总量不断下降。日前，上海房地产研究院发布报告称，截至3月底，20个监测城市新建商品住宅库存总量为7224万平方米，同比去年一季度减少6.4%，且库存出现了连续三个月同比和环比下滑的现象。目前库存量创17个月新低，水平大致与2011年10月份相当。

20个城市中，有8个城市出现了库存缩水现象。其中，厦门3月份库存环比跌幅，达12.0%，其库存量是自2010年10月以来的水平；北京的环比跌幅第二，为8.4%，其库存量创近3年来新低；广州的环比跌幅第三，为7.0%，其库存量是自2011年10月以来的水平。

3月份，20个城市新建商品住宅存销比为8.3，这也意味着市场需要用8.3个月的时间才能消化完这些库存。在2月9.0数值的基础上，3月份存销比继续下滑，目前这一数值已接近2011年3月的水平。

业内人士指出，各地库存快速下降导致市场供需矛盾进一步突出，房价上涨的压力仍然较大。而对于龙头房企而言，增强其对各地调控政策具备防御能力，不仅是库存降低，还有资金压力趋缓、偿债能力提高等有利因素。

万科2012年报显示，期末货币资金高达523亿元，同比增加52.7%，其中短期借款与一年内到期的非流动负债合计356亿元，账面现金完全覆盖一年内到期债务；资产负债率受预售量增加影响，虽然比2011年增加了1.22个百分点，达到78.32%，但净负债率下降了0.3个百分点，只有23.5%。招商地产账面货币资金超180亿元，是短期借款和一年内到期的非流动负债的1.92倍，财务状况优良。世茂股份报告期末的资产负债率为62.4%；净负债率为33.7%；持有货币资金约51亿元，而短债合计41亿元，短期无偿债压力。

控房价难度仍不小

虽然部分城市调控细则已出，但刚需市场仍然火爆，对于资金充裕、库存压力小的房企而言，销售似乎不受影响。

清明节期间，中国证券报记者走访北京各大新盘后发现，前来看房的人数和政策出台前没有明显变化，不少购房者要想买到房还得“托关系”，个别售楼员甚至贩卖能获得选房资格的号源。

近日，北京提高二套房公积金贷款首付比例，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，这对合理的改善性购房需求有一定误伤。且有业内人士表示，北京此举对其他房价涨幅偏大的城市有示范作用，房贷收紧可能是大势所趋，二季度的商品房成交量将有所下降。

需求量受到抑制，会在一定程度上缓解部分一、二线城市楼市的供需矛盾。从这个角度来看，今年二季度，房企的去化效果将弱于一季度，去化脚步放缓将不可避免。

此外，目前国家严控对房企发放贷款，销售回款仍然作为开发商获得资金的主要来源之一，抑制需求意味着减少销售回款。因此，这会对房企的资金链造成影响。

不过，市场暂时降温，不意味着房价回落。事实上，在多轮调控过后，投资投机性购房需求已经明显减少，龙头房企目前开发的住宅项目大多数都属于刚需项目，虽然政策使人们购买需求减少，但市场仍然是需求大于供应，房企不太可能“以价换量”，房价坚挺或震荡上行会持续。地方政府要实现房价控制目标，依然面临不小的考验。

至如今，广州版“国五条”实施细则已落地一周，之前喧嚣躁动的房产市场也逐渐平静。但是，在看似重归平静的背后，仍有一些纠结的情绪在继续“发酵”：

面对“朦胧”的实施细则，一些有着强烈改善性住房需求的家庭倍感纠结；同时，更多的家庭认为调控一段时间后又将是房价的新一轮报复性上涨。而从“有形之手”——税务部门的信息来看，纠结心态同样存在：调控力度或轻或重，都可能造成不同的影响。但为应对可能出现的“意外”，做好第二手准备已经在所难免。

“被二套”，改善型买家“中枪”

广州市市民彭先生2005年购买了一套小面积的二手房改房，也是他的一套住房。后来，随着孩子的出生，保姆、老人的入住，房子已不够住。为此，彭先生在去年借钱购置了一套三居室面积稍大点的房子，在近日搬入新居后，彭先生立即放盘卖旧房。但恰好遭遇“国五条”细则落地，原来的放盘价无人问津。加上不知道“能核实房屋原值的应依法严格按转让所得的20%计征个税”到底会怎样执行，后续税收政策又会怎样变化，在给房子定价时，彭先生很纠结，在不得不降了点价后，目前房子还暂时无人问津。

彭先生感到很焦虑，他对羊城晚报记者表示：“我们买房既不是为了投资，更不是为了投机，纯粹就是改善住房条件。为了换这套大一点的房子，我们借了很多钱，如果不卖掉旧房，我们根本就没办法还钱，所以，我们一搬进新房立即就挂盘卖旧房。我们属于典型的改善性住房需求，但不幸也‘中枪’了。”

彭先生还说，自己实际上是“被二套”，因此不能享受到税收优惠政策。

“如果我先卖掉旧房再买新房，完全可以享受‘超5年家庭生活用房免征个人所得税’这个优惠政策，但问题是，我父母家人都不在广州，我卖掉一套住房后住哪里？去租房子住？还不知道租房子住的钱多还是交税的钱多！这种税收优惠政策难道就是鼓励大家去折腾？”

彭先生的情况并非个案。在广州，经济条件尚不宽裕、出于改善住房条件购新房卖旧房的大有人在，但现在都面临“被二套”而不能享受到任何税收优惠政策。

前三月涨幅大，税务部门很纠结

在广州市“国五条”实施细则落地几天后，广州市国土房管局随后于4月4日公布了3月份市区新建商品住宅网签均价同比暴涨34.9%的消息。这又让许多暂时被压制但仍有着强烈购房情结的家庭担忧情绪再起。

虽然在广州市“国五条”实施细则中明确提出了调控目标：2013年广州市新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。这个调控目标，按照专家的解读，就是居民人均可支配收入减掉CPI的净值，如果估算为8%左右，房价涨幅至少要控制在大体同等范围内才算完成任务。

然而，今年前三个月广州房价的上涨数据表明，情况并不乐观。统计显示，今年前三个月，广州房价同比涨幅均超过10%，3月份新建商品住宅网签均价甚至同比暴涨了34.9%，远超调控目标。也就是说，广州今年前三个月的房价涨幅，实际上已经超出政府划定的全年上涨调控目标。

另外，从一些部门传出的信息看，在等待、观察细则落地后市场反应的同时，纠结和担心同样存在。有地税部门人士对羊城晚报记者表示，如果地方调控力度被中央认为不到位，国务院检查组下来了解情况后，不排除有进一步加大调控力度的可能。因此，接下来，地方有关部门会进一步讨论个别政策调整的可能性和方向。

核定征收率可能调至1.5%或2%

税收政策进一步调整的可能性和方向在哪里？

有税务界人士向羊城晚报记者表示，如果广州要进一步收紧二手房转让“个税”政策的话，除了在核实房屋原值上可采取进一步措施外，从地方政府目前的权限看，调整核定征收的“应税所得率”，也是未来政策有可能调整的一个方向。

根据我国税收政策，对个人住房转让，在不能正确计算房产原值、合理费用即不能准确计算转让所得时，可以先确定一个“应税所得率”，相当于二手房交易平均利润率，通过公式“应纳个人所得税额＝个人转让房产收入额×应税所得率×20%税率”来简化计算征收应缴纳的个税额。

在广州，早在2005年就把个人住房转让的应税所得率定在5%，5%×税率20%=1%，这就是现在大家常说的二手房转让核定征收“1%”个税的由来。2005年以后，虽然广州二手房市场价格不断走高，但应税所得率5%、核定征收率1%一直都没有变。

但实际上，地方有权调整这个征收率。据税务专家介绍，按照国家规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”

也就是说，地方税务机关可以通过调整应税所得率，把核定征收率提高到1%以上、3%以下。“如果上头还有进一步的要求，地方税务部门可能会把个人住房转让核定征收的征收率调高到1.5%或2%。”